אתם עצמאיים ובדרך ללקיחת משכנתא?
סקירה על עולם המשכנתאות ותובנות קריטיות עבור לוקחי משכנתאות שכירים ועצמאיים, כולל הון עצמי, יכולת החזר חודשי ואופן חישוב ההכנסות.
(פרק שני)
כאן נביא סקירה קצרה על עולם המשכנתאות וכמה תובנות חשובות וקריטיות עבור לוקחי משכנתאות שכירים ועצמאיים.
לקחת משכנתא זה לא דבר פשוט. היא הולכת ללוות אתכם לאורך שנים רבות. זה אחד הדברים המורכבים שצריכים לגשת אליהם ברצינות ובבדיקה מעמיקה לפני לקיחתה.
העיסוק בנושא המשכנתאות יכול למלא כתבות רבות, ודווקא מהסיבה הזו כדאי מאוד להידרש לשרותיו של איש מקצוע.
בנטילת משכנתא קיימים שני מרכיבים עיקריים להחלטה באיזה סכום נוכל לרכוש נכס:
- סכום ההון עצמי
- יכולת פיננסית מבחינת החזר חודשי
הון עצמי
הון עצמי, סכום נזיל שיש ללקוח כדי לבצע את העסקה. ההון העצמי לא חייב להגיע רק מכסף נזיל שברשותכם או מחסכונות, הוא יכול להגיע גם מקרן פנסיה, או מכספים שההורים נותנים לכם, מהלוואות שהם לוקחים על הנכס שלהם, ועוד.
נתמקד במקרה של דירה יחידה: בשנת 2012 הורה בנק ישראל לבנקים למשכנתאות, להגביל את אחוזי המימון הניתנים לרוכשי דירה יחידה (אנשים אשר אין בבעלותם דירה, והדירה שירכשו תהיה דירתם היחידה).
אחוז המימון המקסימלי שיוכלו לקבל הוא 75% מערך הנכס, שימושכן לטובת הבנק, כלומר שהלקוח חייב להביא 25% הון עצמי.
לדוגמא: לקוח שמבחינה פיננסית מרוויח סכום גבוה, ואין לו בעיה לקבל משכנתא גבוהה, אבל אין לו מספיק כסף נזיל עבור ההון העצמי, בכזה מקרה יצטרך לבחור בנכס נמוך יותר, למרות שלפי גובה ההכנסות שלו יכול להחזיר סכום גבוה.
בחישוב ההון העצמי, רבים שוכחים לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות לעסקה: מתווך, עו”ד, הוצאות לקיחת משכנתא, העברת דירה, ועוד, שעשויות להגיע לסכום לא מבוטל (כ-50,000 ₪). להוצאות אלו הבנק לא יוכל להתייחס, כך שמבחינת בדיקת אפשרויות לפני בחירת נכס, חלק מהנתון החשוב ביותר כמה הון עצמי באמת יש לי והאם אני יכול לגשת לעסקה.
יכולת פיננסית להחזר חודשי
בדיקת הכנסות לקוח, באיזה סכום החזר יוכל לעמוד. סכום משכנתא: הבנק יוכל לאשר לכם משכנתא שההחזר עליה לא יעבור את ה-40% מההכנסות נטו, לאחר הורדות התחייבויות חודשיות.
אנשים רבים חושבים שאין זה משנה כמה הם מרוויחים, “אני ממשכן את הדירה לבנק, אז למה שלא יאשרו לי סכום גבוה?” אז זה לא כך, כי הבנק רוצה שהמשכנתא תשולם מהכנסה חודשית! הבנק לא מחפש להיכנס להרפתקאות של לקוח שאין לו איך לשלם משכנתא ואז צריך לממש ולמכור את הנכס, עם נכס לא משלמים במכולת ולא משלמים משכנתא חודשית!
אבל איך הבנק בעצם מחשב הכנסות?
הכנסה שלא נכרת בחשבון במדויק אין אפשרות להתחשב בה (למעט עצמאים עליהם נרחיב עוד מעט). לשכיר הבנק בודק תלושים משלושה חודשים אחרונים ומחשב ממוצע (אם יש הכנסה חריגה כמו דמי הבראה, היא תחושב בחלוקה ל-12 חודשים). הבנק בודק את יציבות הלקוח, מה מקום העבודה שלו ומה הותק שלו שם.
מלגה מכולל נחשבת כהכנסה וחייבת להתקבל בחשבון מהעמותה המוציאה את אישור הכולל.
הכנסה ממזונות נחשבת כהכנסה.
קצבאות: קצבת נכות, כאשר היא לצמיתות ניתן להתחשב בה כהכנסה. קצבת ילדים, רוב הבנקים מכירים בה כהכנסה, למרות שהיא קצבה זמנית של הילד.
עצמאיים
ההסתכלות של הבנקים על עצמאים היא בחשש של סיכון בשונה מהתייחסות לשכירים. בעצמאים הבנק לא בודק שקיפות של הכנסות בחשבון כמו בשאר ההכנסות.
כידוע, עסקים עצמאיים נפתחים ונסגרים באחוזים גבוהים כל שנה ולכן הבנק רוצה לראות עסק שפעיל כבר מספר שנים עם הכנסה יציבה.
בעוסק פטור ועוסק מורשה, הבנק מבקש לקבל את שומת המס שנתיים אחורה ואישור רו”ח על השנה הקיימת כדי להבין את מצב העסק, ואז מחשבים ממוצע בין השנים.
במקרים בהם יש פערים גדולים בין השנה האחרונה לשנה הקודמת (מה שקורה הרבה לעסקים בצמיחה) יש צורך להביא לבנק הסבר מהרו”ח שיאשר להתייחס להכנסה רק מהשנה של הצמיחה ולא לערוך ממוצע, כדי שלא ירד הממוצע של ההכנסה החודשית.
עסקים חדשים לא יאושרו בכל בנק. מאוד תלוי באיזה עסק מדובר, וכמה שנים הוא פעיל.
עצמאיים בעלי חברה שמוציאים לעצמם תלושים, חובה על השכר בתלוש להשתקף בחשבון הבנק. יש בנקים שלא יסתפקו רק בתלושים אלו, וידרשו גם את ההכנסות של העסק. אך לא תמיד כדאי להציג אותם, ולכן יהיה עדיף ללכת לבנק שיסתפק בתלושים בלבד.
כשהבנק דורש לקבל את ניירת החברה, ההסתכלות לגמרי שונה. בדרך כלל הבנקים בודקים האם ללקוח 100% בעלות על החברה, יש צורך להגיש מאזנים, דיבידנדים יחשבו כהכנסה רק אם נמשכו כבר כמה שנים. גם לגבי הלוואות חברה, יש בנקים שיסכימו שלא לחשב את ההתחייבויות של בעל החברה עבור העסק, כחלק מההתחייבות האישית שלו, וכך יאפשרו לו לקחת מימון גבוה יותר, כי ההכנסה הפנויה תהיה גבוהה יותר.
לסיכום
בשל כל הפרטים שחלקם מורכבים ותנאי הבנקים השונים, לפני שנכנסים לעסקה גדולה ורצינית כזאת, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי טוב ומקצועי, שידע לייעץ עבורכם, כיצד לצלוח ולבצע את הצעד המשמעותי בחייכם, ולהתאים את הבנק המותאם ביותר עבורכם, כדי שתוכלו לקבל מימון בדרך הטובה ביותר ובצורה החסכונית והנכונה ביותר.
מליה וינשטוק “MV משכנתאות ופתרונות מימון” ליצירת קשר: 058-743-1553
